|
|
发表于 2008-5-22 20:24:21
|
显示全部楼层
解读房市大利空,分析大地震对房地产产生的影响
512大地震10天了，应该反思大地震对房地产业产生多大影响了。有人说：“我不怕跌，我放20年做长期投资”。可是，这个世界可能发生的事情太多太多了。
1.大地震后，炒房客还敢说房产是最保值的东西吗？
2008年四川大地震，从根本上倾倒了大众的置房保值增值理念，大众终于明白了，炒房是风险比炒股更大的赌博。地震前一天你在都江堰市证券营业部买下的股票在电脑里，安然无恙，该涨照涨。股票遇到大熊市，只要分散投资，握到牛市又解套了。房子遇到大地震就完蛋了。
512大地震毁坏了２１万多间房屋，百姓毕其一生的血汗钱所置办的固定资产,化为乌有。财产保险中地震灾害属于免赔责任，大量房屋损毁得不到赔偿。按揭虽可缓还，最终还是要还，父死也得子还。出租房和闲置房倒塌了，开裂了，政府不可能补助。叫天天不灵，叫地地不应。这对投资性购房者是一次风险教育，地震完全震垮了“买房是最好的保值增值途径”这个谎言。
在其他城市呢？1976年唐山大地震和2008年四川大地震，地震总局局长连提前一天预报都做不到，当然不知哪个城市哪个时候会来大地震了。投机者的黄粱梦终于被地震打破了，一个百万元的房子，顷刻间化为乌有，炒房客还敢说这是最保值的东西吗？
2.物质损失和心理创伤使投资性需求大幅度下降，有的房子出不了手。
大地震的重震区达到10万平方公里。多个省市已建未售出的空房在地震中遭受了不同程度的破坏。几个月后经过修饰，无法弥合的开裂等问题被掩盖住了，但是这些房子毕竟是被摇晃过几十次的。对开裂、松动等潜在的问题和寿命问题，谁也心中无数，这样的房子谁能完全放心地买下来？你手中已有3套成都的房子的话，就难以出手了，损失就大了，你还能睡安稳吗？
大地震后，购房者心理大变化，加深了观望情绪，投资投机需求大为降低了，因为：发现买房风险很大，增强了风险意识，要讲安全第一了，建筑质量和居住环境的安全性将成主导因素，大众对居住地和投资地的选择也会避开地震带或者历史多发地区。购买房屋趋向实用化,即需要多少就买多少,不再盲目求大求全。血的教训是房产在家庭财产中应该占1/3以下的比例，倾家荡产买房子是很不明智的，遇到灾难就没有后路了。心理创伤的修复需要一段时期，会较长时间地影响到房屋销售。
3.大地震后举一反三：面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁，投资房产风险太大了。
大洪水呢，大火灾呢，建个大化工厂呢，让你无法预知、无法控制的事太多了，让你顷刻就倾家荡产，让你成为“负翁”的风险太多了。 我们面临的环境问题日益严重。多年来的经济发展，一些高污染高能耗产业对生态破坏非常严重，自然环境的承载力越来越低。20年后，大城市可能每天在沙尘中度过，可能空气污染得厉害，可能喝不到干净的水，可能下酸雨。肯定会对物业的价值有很大的损害。
4.为了缓解资金危机，开发商只好降价卖掉非重震区的房子以回笼资金。
许多地产公司的负债率在70%以上，乃至空手套白狼，很容易产生资金链断裂的危机。中国房地产公司所面临的金融环境是非常困难的。大地震后，开发商即使降低价格，重震区的房子也无人问津。地震突然袭击那一刻，电梯不能用，从20楼往下跑，楼梯间里漆黑一片，让许多人切身感受到了身处高楼的莫名恐惧。高楼难卖了。这对资金链条日益紧张的开发商来说是致命的！开发商资金断裂的危险进一步加大，全国性开发商在重震区的的楼盘被套牢，无法出手。为了缓解资金危机，只好降价卖掉非重震区的房子以回笼资金。
5.大地震后。炒房就炒不动了。
这几年炒房成风，再差的房子也不愁卖。购房者买房时兴排队，“抢到就是赚到”，只关心价格，忽视了质量，更不关注抗震问题了。开发商“盖起就是赚到”，于是大干快上，于是有的偷工减料，粗制滥造。水泥放少了，钢筋放细了。地震摇晃过，问题就暴露了，有的新房比老房还差劲。四川大地震血的教训，大众深刻体会到房屋抗震的重要性。知道住房人命关天，买房要仔细端详了，炒房就炒不动了。
多军的各种理由在大地震面前显得多么的苍白无力。多军说：“大地震后，钢铁水泥供不应求，所以房价会上涨”。其实，成本涨而价格不一定跟着涨。最近3年，油价和人工成本都在涨，航空公司的机票还是在打折拉客户。钢材、轮胎和人工成本都在涨，汽车照样不断降价。大地震后，围城里的人想出来，房地产商为还贷要套现，套牢的想割肉，保本的要吐鸡肋，获利的要落袋为安。讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多炒房者就是这样被大地震震死的。大地震前每平米1.5万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大地震后每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。大地震前车水马龙，贪心地追高再追高。大地震后门可罗雀，恐惧地抛售再抛售。市场就是这样反复无常，不由分说，残酷无情。
6.大地震后，房子还作为炒作品，会炒出很大的社会问题来。
大米是生活必需品，比房子更加有刚需。如果作为炒作品， 2元一斤炒到8元一斤，就会炒出很大的社会问题来。房子是生活必需品，如果大地震后还作为炒作品，也会炒出很大的社会问题来。
发达市场经济国家炒风已盛行100年，炒股，炒商品期货，炒外汇….. 炒这炒那，就是不应该炒民生！有许多法规使你炒不动房。如果你说人家也可炒房，那是以前，现在人家房价收入比只是6倍的上下，如果还在炒房，房价收入比就会超过10倍。
大地震后炒作难再，只有使用权没有土地所有权的房子，离开了炒作，这堆钢筋水泥能值几个钱？
7.看大地震后旧屋的使用价值，得知日后房价低落。
去看看大地震后的房子吧。租房时对这样的破房，你连斜眼都懒得瞄一下。
大地震后，房字内外都是伤。电梯经常坏，要爬梯20层，电话线老是暗断，电线老化漏电，连水龙头里的水都带电，下水管道漏得像井喷，物业公司怕负责任，可能要走人。
震后会大盖新房，国家也会以此为契机，在四川范围加大廉租房和经济实用房的建设。大地震前盖的旧房相形见绌，显得外观破旧，结构落后，功能不全，必将会被淘汰出局。大地震前盖的房子生存期缩短了一半，因为再经过10年，大地震前盖的旧房再住就太危险了，有钱的换房住新房去了，没有人来买了，租金特低。那时还有什么东西能够支撑高昂的房价呢？
8.大地震后需求大为减少
买房子无非就是两个目的：第一种目的是自住；第二种目的是赚钱。投资投机者（孙子）不是自住，出租不合算，要等到房价涨了以后卖给“待购首套自住房者”（上帝）以赚差价。所以，归根到底是建立在“自住”这个基础之上。大地震后新的投资投机者没了。“待购首套自住房者”买不起了。于是，房市上涨动力不足，就象踩不动的自行车往坡下倒退了。有人就要激流勇退了，有人就要顺水推舟了，有人就要落井下石了。
在商品房快速发展的十年中，有效需求得到了最大限度的释放。超过60%的购房属于炒房而不是用来自住。投机投资性购房是建立在房价将上涨这一预期之上的，大地震后，预期被打破，此前囤积的大量住房就将纷纷挂牌待卖，从而导致房价的下跌。1993年6月，北海、海口等地的房地产泡沫破灭。这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。
9.大地震使“高价房奴”比租房更加困苦。
为了一套房，掏干了2家4老所有的积蓄。全家被20年的高额的月供压得喘不过气来。大地震后10年内，破房要拆迁了，你“买一次就一辈子都是有房族”的梦想破灭了，第2个20年的“长怔”又开始了。大地震告诉大家，买房需谨慎，一部分人宁可租房，也不买房。
10.大地震后，房租涨不动，拉住了房价的后腿。
近三年，房价下跌的概率很大，投资者要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。买房的是有钱人，越涨越有人追买。租房的大多是中低收入家庭（或合租群体），包括震灾受损者。消费能力很有限，正府大盖廉租房，许多被套住的投资房进入租房市场，房租根本就涨不动。房租涨不动是房市的“不治之症”，它象一根很粗的钢丝绳紧紧地拉住了房价的后腿。 |
|
IP卡
狗仔卡
发表于 2008-5-22 20:20:57
显身卡
